Portrait d'un entrepreneur de l'immobilier
En déséquilibre #18
Salut,
Aujourd’hui j’aimerai te parler de Pierre François, un copain qui entreprend dans un domaine qui m’est cher : l’immobilier.
J’ai rencontré Pierre en 2018 à l’EVG d’un ami. Il venait de lancer sa boite.
7 ans plus tard, c’est un groupe avec 4 activités et une 40aine d’employés. Sans lever de fonds, preuve de la validité de son modèle.
Et tout en développant son patrimoine immobilier à côté 🎩.
J’ai trouvé son parcours incroyable et je te propose de le retracer ensemble.
Voici un résumé pour te donner envie de lire toute la newsletter 👇
Le parcours de Pierre en 1 minute :
Pierre a commencé par une carrière universitaire. Docteur en sciences de gestion, il enseignait à la fac. Et à côté il travaillait aussi comme consultant pour un cabinet lyonnais.
Très vite il a réalisé ses 3 premiers investissements immobiliers. Ce qui lui a valu beaucoup de questions de son entourage.
Avec Alexandre, un ami de lycée devenu architecte, ils décident d’en faire un business. En 2017, ils lancent Cataneo : une agence d’investissement immo clé en main.
La mayonnaise prend. Ils ajoutent 3 nouvelles activités à leur groupe en internalisant les travaux, la gestion locative et la vente.
En parallèle, ils appliquent ce qu’ils recommandent à leurs clients. Ensemble, ils possèdent un parc immobilier avec 70 locataires.
On a aussi abordé les sujets suivants :
comment générer du business avec Linkedin - ses chiffres sont intéressants
sa vision du futur pour son groupe et pour lui
Bonne lecture 📖
2017-2018 - Les débuts
Pendant ses années d’enseignant chercheur & consultant, Pierre comprend l’intérêt d’exploiter le levier bancaire. Il réalise ses 1ers investissements immobiliers.
Il s’intéresse à la fiscalité des opérations, à leur rentabilité, à leur financement.
Et attire à lui les questions de ceux qui aimeraient faire comme lui. C’était avant la démocratisation des influenceurs immo sur youtube.
Il maitrise moins la partie rénovation, travaux, division, agencement. Mais il a un bon copain de lycée qui est architecte : Alexandre. Et qui a aussi fait ses 1ères opérations immobilières (des collocations).
A eux deux, ils maitrisent une grande partie de la chaine de valeur immobilière. Et décident de monter un business pour faciliter et sécuriser les investissements immobiliers.
C’est la naissance de Cataneo. Qui va rapidement cartonner et évoluer en un groupe de sociétés.
2019 - Constitution du groupe
Pour bien comprendre, il faut faire un flashback.
Entre 2013 et 2016, Pierre conseille la stratégie et le management de Ninkasi à Lyon. Une brasserie lyonnaise qui produit et vend sa propre bière, fait de la restauration et organise des concerts.
C’est une révélation pour Pierre :
J’ai compris que leur métier c’était de bien accueillir le client.
Et que derrière ils proposaient une galaxie de produits : bière, bar, burgers, concerts, etc.
Un concept stratégique puissant qu’on a reproduit dans l’immobilier.
C’est donc logiquement qu’il ajoute :
1 régie pour gérer les locations (Neoloc en 2019)
1 société de travaux (Novely en 2020)
1 pole vente immobilière (Cataneo transactions en 2023)
C’est sa vision depuis le début.
Passionné d’entrepreneuriat, Pierre structure aussi son groupe en :
recrutant 1 directeur pour chaque pole, qu’il associe au capital
rendant chaque pole indépendant des autres, mais en conservant des synergies
Aujourd’hui, sur les 1000 clients de la régie, 50% viennent du groupe et 50% de l’extérieur. Pour la transaction, c’est même 80% des clients qui viennent de l’externe.
Il décide aussi de lancer 2 autres zones géographiques en franchise. Pour offrir un panel complet de stratégie patrimoniale à ses clients :
St Etienne = forte rentabilité + option pour petit budget
Beaujolais = équilibre sécurité locative / prise de valeur / rentabilité + budget intermédiaire
Qui viennent compléter l’activité historique sur Lyon et Villeurbanne, plus patrimoniale.
En parallèle, il construit son portefeuille immobilier
Ce que j’ai tout de suite aimé avec Pierre, c’est qu’il joint le geste à la parole.
Ce qu’il vend à ses clients, il le fait pour lui. Avec Alexandre, ils ont fait toutes les opérations qu’ils préconisent : studio, T2, collocation.
Et même plus.
A eux deux, ils ont une foncière pour leurs biens d’habitation. Une autre pour les locaux de leurs sociétés. Et une société de marchand de biens.
Tout ça en faisant travailler les sociétés du groupe. Les mêmes que pour leurs clients.
Aujourd’hui, ils gèrent 70 locataires.
Développer du business avec Linkedin
On se rejoint aussi là dessus avec Pierre.
Il poste 2 fois par semaine sur Linkedin. Et est très actif dans les commentaires. Mais avec 40 employés à gérer, je lui ai demandé son secret.
En fait il a commencé il y a 2 ans avec un ghostwriter en freelance. Et voyant les résultats, il a décidé d’internaliser la compétence (y voir un pattern ?). Aujourd’hui il a un chargé de communication qui s’occupe de sa stratégie sur les réseaux.
Les résultats justement :
Pierre attire environ 2 clients par mois grâce à Linkedin. Soit environ 20% de ses nouveaux clients.
Ça l’aide aussi à rester à l’esprit de ses clients existants. Pour le jour où ils sont murs pour leur 2ème, 3ème, Xème investissement avec Cataneo.
Il est passé en 2 ans de 500 abonnés à plus de 10k. Linkedin l’a positionné comme expert immo sur la place lyonnaise.
Un long fleuve tranquille ?
En lisant un portrait d’entrepreneur, on a souvent l’impression que ça a été facile. Mais ce n’est jamais le cas. Pierre m’a partagé ses grands moments de doute et de galère :
Le Covid avec les chantiers à l’arrêt. Pierre et Alex ont pris le relai sur le terrain et sont allés poser du placo, monter des cuisines, faire de la peinture.
Le vote de l’encadrement des loyers à Lyon. Et comment adapter toutes les promesses de rendement faites aux clients.
La loi climat (DPE). Et comment faire évoluer les biens dont les chantiers ont eu lieu en 2018 / 2019.
L’augmentation brutale de taux de 1% à 4%.
Et dernièrement : la réforme fiscale du LMNP et les changements de règles d’urbanisme à Lyon.
Bref, un vrai job d’entrepreneur.
Avancer dans le brouillard et s’adapter avec agilité, ils connaissent ;-)
Le Turfu
En janvier 2025, Pierre a été lauréat du réseau entreprendre. Ça faisait 2 ans qu’il avait le sentiment de plafonner. Car il avait atteint sa vision initiale.
Rejoindre le réseau lui a permis de se forger de nouvelles ambitions :
développer une activité de syndic.
lancer un véritable opérateur immobilier. Qui achète des immeubles, les réhabilite, les divise. De la matière première pour Cataneo.
et rendre la société indépendante de ses dirigeants (Alex et lui).
Conclusion
Faisant pas mal d’immobilier moi-même, j’ai vite compris que Pierre n’était pas un margoulin. J’ai d’ailleurs 4 copains qui ont investi avec lui.
👋 Jojo (2 fois), Max, Alex et Thibaud tout récemment. Et quand je leur demande comment ça se passe, ils me disent “super, j’en entends jamais parler“.
N’hésite pas à le contacter de ma part si l’investissement immo clé en main t’intéresse.
Merci Pedro pour ton témoignage. J’ai particulièrement aimé :
ton pragmatisme
ton sens du travail bien fait
que tu cherches à aligner les intérêts
ton approche de la construction patrimoniale
ton partage ouvert et transparent de tes chiffres
J’espère que mes lecteurs aussi 😃
Thibault
ps. “C’est en cherchant le déséquilibre qu’on trouve l’équilibre“