Mes invests immo sans tabou
En déséquilibre #4
Salut,
Aujourd'hui je te propose de parcourir ensemble l'histoire de mes investissements immobiliers.
J'ai acheté 16 lots en 15 ans. Pour un total investi de 1,8 millions d'euros, acheté en grande partie avec de la dette.
Je vais te partager les chiffres sans tabou. L'objectif est de :
t'inspirer si tu en es au début de ta carrière d'investisseur
t’éviter de faire les mêmes erreurs que moi
démystifier ce qu'on peut faire en 15 ans en étant assidu
C’est dense, alors autant y aller tout de suite 👇
2010 - Premier salaire et premier achat (lot #1)
J'ai acheté mon 1er appartement dès que j'ai pu. Sûrement un réflexe hérité de mon histoire familiale.
J'ai acheté un petit deux-pièces de 22 m² dans le 11e arrondissement à Paris pour 185k€. Je l'ai financé avec 140k€ de prêt bancaire et 60k€ d'apport (en grande partie grâce à papa/maman).
J'ai utilisé cet appartement comme résidence principale. Puis j'ai découvert Airbnb 💸. Et enfin je l'ai mis en location meublée long terme (LMNP).
J'ai revendu l'appartement en 2020 pour 285k€ à mon locataire.
Si c’était à refaire : en vrai je ne changerais pas grand-chose. J'essaierais juste de négocier à l'achat.
2013 - Augmentation de salaire et 2ème achat (lot #2)
En début de carrière, j'ai eu la chance d'être augmenté chaque année. Et louer ma résidence principale sur Airbnb m'a permis de reconstituer un apport.
Du coup j'ai pu acheter un 2ème appartement à Paris : un studio de 17m² dans le 10ème à 160k€. Que j'ai financé avec 60k€ d'apport et 125k€ de prêt. Au taquet de mon endettement.
Cet appartement était un pur investissement locatif. J'ai commencé à le louer sur Airbnb puis je suis passé au LMNP pour que ce soit plus simple (860€/mois).
Si c’était à refaire : j'essaierais d'acheter ailleurs qu'à Paris pour ne pas atteindre tout de suite ma limite d'endettement et pouvoir enchaîner plus de biens.
2013 à 2017 - La traversée du désert
Je suis content d'avoir fait ces 1ers investissements. Mais ils m'ont longtemps bloqué. Je ne pouvais plus emprunter. Et je voulais continuer à investir.
Pour l'anecdote :
en 2016, j'ai signé un compromis pour un 3ème appartement à St-Denis mais je n'ai jamais réussi à obtenir de financement.
j'ai aussi suivi une formation immo de Yann Darwin pendant cette période. Formation qui m'a bien aidé par la suite (c'était avant tous les contenus qu’on trouve aujourd’hui gratuitement sur YouTube).
Si c’était à refaire : j'utiliserais mon envie d'investir pour me former à d'autres supports comme la bourse, au lieu de m’entêter sur l’immo.
2018 - On relance la machine (lot #3)
Je m'associe avec ma femme. On récupère donc du crédit auprès des banques 😉
On achète un 3ème appartement, cette fois-ci en Alsace. On ne refait plus l'erreur d'acheter au maximum du budget.
On achète un 2 pièces de 48m² à Mulhouse pour 61k€ et on finance la totalité (67k€ de prêt). On loue l'appartement en LMNP direct avec une rentabilité correcte (8% brut, loyer 522€/mois).
Si c'était à refaire : j'achèterais directement en SCI. Pour ne pas me traîner un LMNP perso, un LMNP avec ma femme, et une SCI.
2019 - Une opportunité dans le même immeuble (lot #4)
On fait un bon coup, en achetant un 2ème appartement équivalent dans le même immeuble. J'ai raconté l’histoire sur Linkedin, elle vaut le détour si tu ne l’as pas déjà lue.
On finance la totalité (56k€) et on en profite pour monter une SCI à l’IS. Pour se professionnaliser et éviter une double taxation comme on est maintenant résidents en Suisse.
On met l’appartement en location meublée (loyer 545€/mois). Le régime fiscal n’est pas LMNP puisqu’on est passés en société maintenant.
Si c'était à refaire : je ne change rien.
2020 & 2021 - On accélère (lots #5 / #6 / #7)
On achète 3 appartements dans un nouvel immeuble en Alsace.
Deux F2 de 50m² à 70k€ complètement financés. Ils sont en location nue avec une rentabilité correcte (8% brut, loyers 535€/mois).
Et pour le 3ème, il faut que je te raconte comment ça s’est passé :
Un jour, je croise un copropriétaire qui me dit qu’il a un vieil appartement dans une autre aile de l’immeuble. Il me demande si ça m’intéresse de visiter. L’appartement est un taudis, non habité depuis 20 ans, mais il y a du potentiel. Je lui demande combien il en veut. Il me dit 25k€. Je dis banco. On achète cash, on fait 25k€ de travaux supplémentaires. Et on le revend dans la foulée pour 77k€. Ma 1ère et dernière opération de marchand de biens 😅
Si c'était à refaire : peut-être que je chercherais un peu plus longtemps un immeuble où il y a moins de charge. Car avec un chauffage central au fioul, ça grève un peu notre rentabilité nette.
2021 - 1ère connerie (lot #8)
Période intense, je visitais des biens quasiment toutes les semaines. Je voulais passer à la vitesse supérieure.
Je visite un super immeuble à Mulhouse à 400k€. En même temps on visite une maison de vacances dans le Jura avec ma femme. Maison pour laquelle on a eu un vrai coup de cœur.
Pour la faire courte, on décide d'acheter la maison et de passer sur l'immeuble. On achète à 385k€ avec 278k€ de prêt et 140k€ d’apport (grâce à la revente de mon 1er bien).
Si c'était à refaire : 3 ans après, la maison nous coûte cher et elle ne nous rapporte pas grand-chose. On a intensifié les locations airbnb pour limiter la casse. Mais avec le recul, on n’a pas bien suivi les conseils de Rich Dad / Poor Dad. On a acheté une Liability.
2022 - Revenge buy (lot #9 / #10 / #11 / #12, puis #13)
Frustré d'avoir laissé passer l’immeuble de Mulhouse, je repars en visite. Et je trouve un super immeuble. Avec un local commercial, 3 appartements loués et plein de potentiel. Au cœur d'un petit village alsacien proche de la frontière Suisse.
Seul problème ma femme est maintenant au chômage et on ne peut plus avoir de prêt. Je viens de revendre ma société alors on achète comptant pour 436k€.
L'immeuble tourne super bien (loyers 2675€/mois), on est même en train de rajouter un local commercial supplémentaire en ce moment, grâce à un prêt de 60k€ pour un loyer estimé de 550€/mois.
Si c'était à refaire : je suis mitigé 50 / 50. C'est un bon bien, mais le montage financier laisse à désirer, donc le taux de rendement n’est pas top.
2023 - Un bon invest tourne au cauchemar (lot #14)
Je suis dans une phase où j'en ai un peu marre de l'immobilier résidentiel. Tournus des locataires, encadrement des loyers, nouvelles règles DPE, etc.
Alors je décide que le prochain achat sera un local commercial. On n'en a déjà un, donc on ne part pas de zéro.
Je trouve un local à Colmar. Un coiffeur qui est là depuis 1986. Bonne renta de 9.5% brut, l’emplacement est correct. On négocie à 197k€ et on finance avec un prêt de 170k€.
On fait un appel de passation avec l'ancien propriétaire et le locataire. Tout bien. Mais au paiement du 1er loyer ça coince. Je te passe les détails, en 6 mois, on n’a eu qu'un seul paiement de loyer. Le locataire a déposé le bilan depuis.
On a pu récupérer les clés et le local est en agence depuis quelques mois. Pas l'affaire du siècle pour le moment mais les résultats en immobilier se font sur le temps long. On réévaluera dans 5/10 ans.
Si c'était à refaire : j’irais me faire couper les cheveux incognito avant d'acheter. Et je poserais des questions au staff. On apprend toujours des choses.
2024 - 1er pied dans l’immo en Suisse (lot #15 / #16)
J'ai envie de mieux comprendre comment fonctionne l'immobilier en Suisse 🇨🇭. Alors j’achète de l’immobilier fractionné :
1 part de 25kCHF dans un immeuble résidentiel dans le canton de Vaud
1 part de 25kCHF dans un immeuble commercial à Genève
Tout l’opérationnel est géré par le prestataire. La renta n’est pas trop mauvaise (5% et 6% brut). Par contre comme tout est délégué, je n'apprends pas grand chose.
Conclusion :
Beaucoup de choses à dire, je vais essayer de rendre ça digeste.
Du bon et du moins bon. Au final je n’ai pas de regrets. Je reste convaincu que l’immobilier c’est top pour construire son patrimoine, notamment grâce au levier bancaire. Si je n’avais pas investi en immo, je pense que mon patrimoine serait 2 à 3 fois plus petit aujourd’hui.
L’immobilier ça ne convient pas à tout le monde. Il y a la charge mentale et les emmerdes. Il faut en être conscient. Et c’est chronophage. Beaucoup de recherches, visites, dossiers de prêt, travaux, mises en location, changements de locataires. Sans compter les fuites d’eau, les pannes, les locataires qui se font tirer dessus (véridique). Ça n’a rien d’un investissement passif dans ces conditions.
Après au final, c’est un 3ème salaire pour la famille. Environ 6000€ tous les mois qui sont de l’épargne forcée pour le moment. Et qui seront du cashflow quand les prêts seront remboursés (4300€ de mensualités). Donc c’est normal qu’il y ait du travail en face.
Voila, j’espère que ça t’a intéressé / inspiré / apporté de la valeur.
Si c’est le cas, n’hésite pas à transférer la newsletter autour de toi, ça m’aide.
Bonne journée et n’oublie pas : “C’est en cherchant le déséquilibre qu’on trouve l’équilibre.”
Thibault
ps. merci Nico pour ta curiosité sur mes investissements immobiliers. Ça m’a inspiré l’idée de cette newsletter 😉
Hello Thibaut,
Merci pour ce partage qui transpire la transparence et l'humilité. 🙏🙏.
Seras-tu soumis à l'IFI à la fin de tes remboursements de crédits ? Si c'est le cas, comment appréhende tu ça et existe t il un régime fiscal a privilégier pour les biens ?
Merci pour ton retour.
PS: je suis originaire du Jura 😉 et on est frontalier Suisse avec mon compagne. On est en route pour notre 3ème investissements. Notre volonté est de créer un patrimoine en vue de réduire notre temps de travail pour dédié du temps a l'associatif et projets écologiques.
Merci Thibault, très intéressant !
L'effet de levier est effectivement super puissant pour se construire un patrimoine mais comme tu le dis, c'est stressant, chronophage ... et lourdement taxé !
Au passage on notera l'accord t-shirt - ceinture - baskets sur la 2e photo 😉